博体育日前召开的中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度例会提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比例和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

　　会议召开前不久，9月25日存量首套房贷利率迎来了普遍下调，这是中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》政策的落地。按照通知要求，2023年9月25日起批量调整利率，但利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。这个政策一方面在无法转按揭的情况下，解决了居民对银行缺乏议价能力，同时银行又缺乏主动降价动力的问题；另一方面，以上的政策设置了利率调整的底，此前笔者曾撰文指出博体育，由于很多一线城市执行的首套房贷款利率的LPR加成依然较高，政策调整后出现了边际改善，同时也还有继续加力的空间。因此，在当前总体房地产政策积极落地的基础上博体育，笔者认为政策力度仍可以进一步加大。

　　长期来看，房地产行业未来可能出现的一种情形是：在行业出清的中后期，若开发商的风险偏好得到修复，则能够适度加杠杆。对于开发商来讲，第一步需要识别出有较强经营能力的企业通过兼并收购消化存量在建项目，未来对中国新增住房的需求预测都将是高度区域分化的，这需要由企业把握新的区域增长点博体育。

　　而短期内从贷款情况来看，在过去房价与居民新增贷款的关系往往表现为——只要房价涨幅有放缓，当年的新增贷款都会出现明显的回落，也就是说居民的购房动力中，存在其中一种类似权益市场上的“FOMO”现象，就是由担忧房价上涨后基于自己的收入水平可能永远失去购房能力的情绪驱动。这一次与以往不同的是房价调整的时间较长，居民新增贷款出现一定程度的负增长，也对应了此前出现的居民提前还贷的情况。2023年前两个季度，从数据上看居民新增贷款同比已经有小幅恢复，部分是受低基数的影响，因此从幅度看居民的信心还需要进一步提振。

　　在这种背景下，我们认为还有一些可行的政策路径能有助于扭转房地产市场预期。一是继续推动各城市调整包括“限售博体育、限购”等在内的限制性措施，以及出台针对首套、二套及更多套的差异性政策。二是建议打开银行转按揭窗口，适当地推动银行间竞争与兼并博体育，切断区域性银行作为地方财政的主要债权人的非市场化渠道。针对由房地产衍生出的地方政府、银行、开发商与居民的利益链条，我们提出过组合式政策激活四方资产负债表，对应到银行资产负债表就是要差异化、市场化、跨区域化与业务多样化。

　　那么，对于激活房地产市场，金融还可以有什么作为？如果比较LPR1年期和5年期的期限利差目前是75BP，1年期国债和10年期国债利差接近50BP，LPR期限利差比较大，我们认为LPR较MLF报价可以更多地体现信用利差，而期限利差应当更接近国债利差。当然另一方面，即使这些利差再压缩，对于减轻贷款压力的弹性上都是较为有限的，这体现了“复利”的力量，但是基准利率下调，降低全社会整体融资成本，低收入群体受益显著，可能在释放消费能力方面更有效。

　　今年由于中美周期错位、境内外利差拉大造成资本外流压力加大，央行在降利率方面比较审慎。从刚刚过去的超级央行周，美联储给出的未来政策路径、利率预期指引以及更新的经济预期来看，未来1-2个季度美国货币政策的外溢影响不容忽视，由于美联储一边上调经济预测、调低失业率，另一边通过修改货币政策框架，允许通胀“超调”，结果必然是利率在高位会持续更长时间，对于经济周期性更同步的国家，会拉长紧金融条件的周期，对于经济周期性不同步的国家，会持续承受资本流动的压力，同时可能抵消国内不同步货币政策的效力。在此背景下，笔者认为适当放宽货币浮动区间是更优的选择，同时考虑实施更加宽松的货币政策，抵消美元紧金融周期对国内货币政策的对冲效应。