博体育7月24日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。本期地产周刊关注楼市政策如何调整优化，并请相关专家进行深入解读。

　　近年来博体育，随着住房制度日趋完善，以及人口规模和结构的变化，住房需求随之出现变化。日前召开的中央政治局会议对当前房地产市场形势给出了最新判断，即“供求关系发生重大变化”，同时对下半年调控政策定调，即要“适时调整优化”。房地产市场的走向备受关注。

　　在北京工作的刘力准备改善一下住房条件。“近期，我看上了一套小区环境不错、出行比较方便的房子，但由于是二套房博体育，首付和贷款利率都比较高，现在正犹豫不决。”他说，除了首付和贷款利率太高之外，随后还有契税、中介服务费等也是一笔不少的费用。

　　刘力告诉中国经济时报记者，房子最好是配套设施完善，更要方便上班、上学。他期望，在购买二套房时，能够放宽公积金贷款政策；在房产交易过程中，能够简化交易流程、降低交易成本，尤其是合理降低中介服务费、契税等税费。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年我国总人口出现首次下降，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到很大满足，住房市场已经从新房市场向存量房市场转变。

　　与此同时，居民对住房的需求从“有没有”向“好不好”转变。“住上更大房子”的改善性需求博体育，正在不断增加。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大对中国经济时报记者表示，在“房住不炒”定位下，房地产市场需求端出现的一个新的变化即刚性和改善性需求比重增加而投资性和投机性需求减少。

　　“中国人口结构已经发生重大趋势性、结构性变化。政策发力点将围绕更好满足居民刚性和改善性住房需求而展开。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰告诉中国经济时报记者。

　　住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　58安居客房产研究院院长张波认为，住房和城乡建设部的表态在政策方向上给出了具体的指引，重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高的对“认房又认贷”的调整。“预计下半年房地产政策持续调整优化的趋势不变，在认房认贷、首付比例、税费减免等方面的政策会加快出台。”

　　“当前，我国楼市出现较大分化。”西南财经大学经济学院教授刘璐告诉中国经济时报记者，一方面，不同城市之间的楼市分化加剧。在众多三四线城市，阶段性供大于求。在一线城市和一些人口流入较多的二线城市，楼市需求依然较大。另一方面，在同一个城市内部，不同区域之间的楼市分化也越来越明显，甚至出现了不亚于一二三四线城市这样的分化格局。

　　随着房地产市场供求关系发生重大变化，未来，楼市调控政策的优化空间被进一步打开。

　　况伟大认为，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”不仅能够精准施策，而且能够防范化解房地产市场风险。

　　刘璐认为博体育，在当前我国楼市发展分化加剧的情况之下，因城施策非常重要。“只有根据每个城市的具体情况和阶段，有针对性地采取最合适的楼市政策，才能达到房地产和当地社会经济平衡发展的最好效果。”

　　对于房地产市场政策的调整优化，况伟大认为，一是对于供大于求且库存率较高的地区而言，政策优化的重点在于，为刚需和改善性需求提供优惠税率和利率、降低首付比例、提高住房公积金贷款上限和使用范围。二是对于供求基本平衡或供小于求的一线城市而言，政策优化的重点在于优化城市空间结构，解决住房方面的“大城市病”，发展住房保障体系，进一步提高住房公积金支持力度。

　　刘璐认为，要因地制宜地科学判断各地楼市具体的供求关系。第一，对城市内部长期供不应求的区域，楼市购买相关政策该紧还得紧。政策工具更倾向于投入各类保障性房源特别是保障性租赁房源的投放。第二，对于城市内部供大于求的区域，购房相关的政策可以适度宽松，甚至还可以推出各类支持购买的政策。同时，也可以推出鼓励这些区域的存量闲置房源进入租房市场的政策，从而既盘活存量房源，又能增加当地的租房市场供给。第三，因地制宜，打通前述供不应求的区域和供大于求的区域之间的交通联系，通过降低通勤时间和成本的方式来促进当地的要素流动，从而既为供不应求的区域分流过多的楼市需求，也为供大于求的区域引流新增的楼市需求博体育，促进当地不同区域之间楼市的共同繁荣。