电话:400-023-4588
邮箱:admin@pw3000.com
地址:广东省广州市天河区天河路88号
博体育随着房地产发展新模式确立,原有高周转模式已不复存在,对房企投资周期的考验更大,尤其是民企,未来生存环境将更加艰辛。
2024年已经过去一个多月,我们迎来了农历新年。对持续盘整的房地产行业来说,龙年代表的升腾气象让人充满期待。在新的一年里,房地产能否走出同样蓬勃的行情,有赖于政策气候,也有赖于企业的策略,更关键的是宏观经济的整体走向,我们选取的龙年地产关键词正基于此。
近十年来,房地产公司讲起多元化赛道的新故事,都不免谈到传统地产主业天花板已到博体育,必须寻求第二增长点,这其中包括商业、长租公寓、物业、物流、新能源等。代建也如此,但有一点不一样,它兴起的背景是众多房地产公司真的到了难以为继的程度,需要开辟出一条“生路”,赚点小钱以保留团队和公司品牌。
1月18日,老牌央企招商蛇口也宣布成为代建新玩家,设立代建专业公司,“统筹管理并开展代建业务”。央企代建派有着得天独厚的资源优势,可以承接会展中心、学校、医院等政府代建订单。
一是充分竞争必然引发“内卷”。2023年,代建企业以低费率抢占市场份额的现象频频出现,例如商业代建管理费报价1%,只要覆盖人员成本,没有利润也要做。也有不少代建公司对项目销售业绩做对赌,项目交付时却遇到下行行情,不仅无法获得超额受益,还持续增加人工投入。
实际上,“地产向下,代建向上”是个伪命题,尤其是商业代建,委托方的最终诉求是把房子卖出去,如果整个区域甚至地产行业持续萎靡,代建也会相应地承压。因此,在后开发时代,代建既是“钱途”,也是窄门。
二是“三大工程”带来代建业务放量的机会。新一轮保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设,将拉动近万亿元规模的房地产投资增量,其中,政府代建需求充沛。
三是甲方和乙方深度绑定,如蓝绿双城牵手花样年,深度参与后者业务开发以推动其境内资产重组;绿城管理牵手长城资产、长城国富置业,参与不良资产纾困代建。
四是代建公司双双抱团。自2023年下半年以来,多家代建公司传出抱团消息,如蓝城乐居与重庆华宇集团,金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力,腾云当代管理与湖南建投,旭辉建管和北京住总、华远地产、浙江海宁经济开发区、大连德泰等达成战略合作。
五是代建品牌的纷争将加剧,行业正从野性生长向进一步规范化过渡。例如1月,绿城管理宣布终止品牌授权,即代建项目不能再使用绿城品牌进行宣传销售等,业主纷纷控诉:冲着开发商品牌买房,不到一年就被通知“撤牌”,项目涉嫌虚假宣传。这其中涉及代建作为轻资产业务,如何进行品牌授权管理的问题。
行业龙头绿城管理的业绩和资本市场表现等,让其他房企看到了代建业务的“光”。2023年,绿城管理的新拓代建费超百亿,同比增幅超20%,和地产开发公司的悲喜并不相通。
多位物业高管曾用“长坡厚雪”形容物业行业的经营特性和行业前景:发展潜力足,空间大,须坚持长期主义。到了2023年,上市物企的内外部环境都发生了许多变化。
尽管物业的服务内容没有变,仍在为千万个小区提供“四保一服”(保安、保洁、保绿、保修和客服),甚至一再拓宽其服务边界,想做小区的淘宝(社区零售)、贝壳(房产租售)、家装、教育等,但股债市场的投资者们争相撤离,激不起更多火花。二级市场上,多家小型物企或没有品牌的物业公司几乎没有成交量。
据wind统计,截至2月3日,62家上市物业公司的市值加起来约为2114亿港元,而高峰时,碧桂园服务、恒大物业都曾创下市值超2500亿港元的纪录。如今,市值第一的是华润万象生活(517亿港元),超百亿的物企还有万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余。过半数物企市值低于10亿港元。
物企内部,为了保住地产母公司,物业公司一再被“抽干”,体现为出售物业股权、给地产公司提供巨额借款收不回来、开发商增值服务欠费、未售空置房物业费欠费等,关联应收账款大幅增加,频频上演卖物业向地产母公司讨债的戏码。
地产新房销售与交付直接影响着物业公司的业绩。当整体开发规模增速放缓,物业公司需要在存量市场竞争,比如2023年的标志事件是万物云等公司“带资进场”引发争议。通过发展“两非一改”(非住宅、非开发商、旧改)新客户来进行补漏,也是增收的主要思路。
凭借稳定的物业费收入,物业一直被关联房地产公司或投资者视为“现金奶牛”。如今,“现金奶牛”瘦了,但它依然是“长坡薄雪”型、与民生紧密相关的行业。因此,如何围绕C端、B端、G端客户做好服务,如何发挥物业在不同业态、空间之间的连接作用,是物业公司走出差异化需要思考的命题。
2023年7月,深圳市房地产中介协会发布报告,上半年,深圳的2.7万名中介一共卖出2万套二手房,平均每人每个月的成交量是0.12套博体育,折算下来,一名中介人员一年只能卖掉1.48套房。
开单量持续低迷,行业退局者增加。根据深圳市房地产中介协会发布的报告,2023年上半年有104间计划或已关停的门店,占比达11.1%。
即使是成交频率更高的租房业务,近年来的形势也不容乐观。据贝壳研究院数据,2023年1—10月,个人业主出租房源显著增加,房源出租速度放缓,各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平。深圳房源成交周期达到近2个月,广州超过2个月博体育,上海超过1.5个月,北京接近1.5个月,而在2019年1—10月,四个一线城市的房源成交周期均在40天内。
2023年,随着新房、二手房交易的低迷,中介企业的交易额度下滑明显。贝壳2023年一季度GTV(总交易额)为9715亿元博体育,同比增长65.8%;二季度GTV为7806亿元,同比增长22.1%。到了三季度,贝壳GTV同比下降11.1%,其中,新房业务下滑幅度较大,达26.5%。
新房、二手房市场的持续低迷,房地产开发企业的资金问题都直接影响着中介企业的生存状况。2023年5月,Q房网陷入倒闭传闻,虽然Q房网随后辟谣,但Q房网仍不断传出欠薪消息,Q房网控股股东湖北国创高新材料股份有限公司也将Q房网完全剥离。
2023年8月,老牌房地产中介中原地产发布通报,“近年来,房地产行业极为不景气,各大开发商资金链断裂相继爆雷,无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金,导致公司连续的巨额亏损,经营举步维艰”,中原地产提及,开发商、代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿元。
1月30日,我爱我家发布2023年度业绩预告,预计2023年归属上市公司股东的亏损额在7.5亿至8.5亿元之间,而2022年同期为亏损3.06亿元。
贝壳研究院调研数据显示,2023年有装修需求的消费者中,从装修房屋类型来看,二手房占比58%左右。而城市能级越高,二手房装修占比越高,一线城市中,二手房装修占比超过75%,新一线城市、二线城市这一比例也分别超过了56%和60%。
贝壳研究院预计,存量房带来的装修规模在逐步扩大,并将在未来逐步取代新房装修。
2023年10月,贝壳宣布与爱空间签订股权收购协议,收购完成后,爱空间将成为其全资附属公司。这是继2022年4月全资收购圣都家装后,贝壳在家装行业的第二大收购。
此外,2023年1月8日,厦门建发股份通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团不超过30%的股份。11月,金隅集团收购居然之家部分股权并宣告共同发力整装。当月,“美的系”斥百亿元拿下顾家家居控股权,成为家居行业历史上金额最大的股权转让案。
另一方面,受到房地产开工、销售等因素的影响,家装行业增速低于整体消费复苏。国家统计局披露的国民经济数据显示,与家装消费相关的家用电器、家具类、建筑及装潢材料类三类商品2023年1—12月同比增长0.5%、2.8%、-7.8%。
艾瑞咨询报告认为,随着住房由增量市场向存量市场过渡,家装行业也将面临重塑,预计行业增幅将逐年略微回落。但未来三年,家装行业增幅依旧会高于GDP。预计2025年,行业市场规模将达到37802亿元。
各大机构的统计数据无一不反映着写字楼市场的冷却程度。四大一线城市的空置率几乎都来到了近三年的最高水平。世邦魏理仕数据显示,2023年末,北京、上海、广州及深圳优质写字楼办公市场的空置率分别为21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中,北京写字楼空置率达到2009年末以来最高水平。一些传统的办公区域,如望京、金融街、中关村、燕莎、王府井等区域全年租金跌幅靠前。上海、深圳的写字楼租金水平更是降至十年最低。
以上海和深圳为例,上海写字楼的净吸纳量(新租面积+扩租面积-退租面积)已经连续三年下降。戴德梁行数据显示,2023年全年,上海写字楼市场净吸纳量为39万平方米,而2022和2021年这一数字分别为63万平方米、142万平方米。近乎成倍地缩减。
深圳的情况类似博体育,第一太平戴维斯数据显示,2023年,深圳甲级写字楼市场净吸纳量不到22万平方米,创近十年新低。
大量新增的写字楼供应是空置率上升的原因之一。戴德梁行数据显示,2023年,上海全年入市办公建筑规模达155万平方米,而当年的净吸纳量仅为供应量的四分之一。
上海一位办公园区的招商人员告诉经济观察报,2023年,他的一项重要工作就是每天跑客户,跑客户并非发展新的客户,而是维系现有客户。“尤其是快到期的客户,’留住’是终极目标”。
一位五大行写字楼业务相关负责人表示,“以价换量”是造成租金下行的最大因素。对业主而言,现有客户的续约是重中之重,业主不惜以降低租金、延长免租期为代价,因为现在流失了客户,就很难填补回来。
然而,写字楼业主还将面临更为激烈的竞争和更大的租金压力。戴德梁行数据显示,2024年,广州预计还将会有70万平方米的甲级写字楼供应入市。未来三年,北京写字楼市场也将迎来百万平方米的新增供应,其中40%都集中在2024年入市。
随着房地产市场下行,流动性风险开始向优质民营房企和混合所有制房企蔓延,旭辉和远洋的公开债先后展期,部分国央企也面临着较大的资金压力。如果短期内市场仍无法触底回升,风险面势必进一步扩大。
而随着房地产发展新模式确立,原有高周转模式已不复存在,对房企投资周期的考验更大,尤其是民企,未来生存环境将更加艰辛。
一位TOP20房企人士表示,无论是保障性住房建设,还是城中村改造,在多数城市,改造和建设主体只能是国企或央企,仅有少部分城市民企可以参与建设。
据经济观察报了解,部分房企已经逐步将重心转向多元化业务,减少在房地产开发领域的投资权重,随着房地产市场持续缩量,国央企占比持续上升,办公、商业、长租、物流、物业和代建等多元化业务成为未来民企赖以生存的基础。
一位出险房企人士告诉经济观察报,其所在公司的日常运营费用,除一部分来自零星销售和应收款回款,主要依靠多元化业务现金流,“虽然不多,一年只有上亿的收入,但总部运转就靠这些钱维持”。
对出险房企来说,目前最大任务是保交楼,另外就是探索新业务作为转型方向。但由于之前所有的资源和重心都倾向于开发业务,多数房企的新业务并不成熟,这一定程度增加了转型难度。
而没有出险的房企,一方面需要继续和国央企在土地市场拼杀,另一方面,部分房企也在寻找新的出路,比如参与开发国央企或城司拿下的土地,或通过带资进场发展相对较重的代建业务。