博体育伴随着前期积压的购房需求释放完成，4 月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降，根据中指数据，4 月，重点 100 城成交面积环比下降超两成，低基数下，同比增长超 40%；重点 15 城二手住宅成交约 1370 万平方米，环比下降 16.3%，同比增长近 8 成。进入 5 月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑，前三周，重点 50 城新房成交面积较 4 月周均下降接近两成。

　　在各地楼市调整压力不断增加的背景下，近期部分核心一二线城市开始优化调控政策，上海、广州等城市调整公积金政策，杭州博体育、南京部分街道或区域放松限购，但整体力度仍较为有限，对提振市场活跃度、修复市场预期的效果并不明显。

　　当前我国宏观经济仍面临着较大压力，房地产市场的稳定至关重要，而近期部分开发企业资金压力、部分城投平台风险上升，进一步影响着楼市预期。6 月将迎来上半年收官节点，预计房企推盘力度和促销力度都将加大，在此背景下，房地产销售能否恢复也决定着后续市场信心和市场预期走向。

　　供应放缓：5 月以来重点城市供应较 4 月周均下降四成，企业推盘意愿不足

　　五一 假期前，房企集中拿证为小长假蓄势，重点城市批准上市面积达到今年以来周度最高水平，但 五一 楼市表现平淡，市场活跃度不足导致 5 月以来企业推盘力度较弱。根据中指数据，5 月前三周，重点 20 城周均批准上市面积 168.5 万平方米，较 4 月周均下降约 40%，较去年同期仅小幅增长 5.8%。

　　从不同城市来看，5 月前三周（1 日 -21 日）各线 月周均都出现下滑，其中一线城市下降三成左右，降幅最小，北京供应量略有增加；二线代表城市中杭州、福州增长，其他城市均下降；三四线代表城市整体下降幅度最大，超 50%。

　　src=新房成交方面，5 月前三周，重点 50 城商品住宅周均成交 434 万平方米，较 4 月周均下降 17.7%，较去年同期增长 17.9%。上周（5 月 15 日 -21 日）重点 50 城成交面积环比增长 4.2%，同比增幅小幅扩大至 13.6%，但从绝对规模上看，上周成交面积整体仍处于今年以来的低位，市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落。目前市场上去化较快的项目多为核心区倒挂盘，郊区项目去化压力大博体育。

　　5 月前三周，各线 月周均均下降，其中一线%，二线% 左右。具体来看，一线 月降幅接近四成；二线代表城市中，仅成都、济南等个别城市环比增长，多个城市环比降幅超 20%；三四线代表城市中，徐州、佛山环比增长，徐州增幅超 20%。

　　同比来看，低基数下，一线%，上海、深圳增幅较大，北京、广州成交面积与去年同期基本持平；二线%，济南、杭州增幅较大；三四线代表城市同比增幅不足 5%，扬州、绍兴等城市在低基数下同比增长超 30%。

　　src=二手房成交方面，5 月以来，二手房活跃度整体延续回落态势。5 月前三周，重点 9 城二手住宅周均成交套数较 4 月周均下降超 20%（同口径新房下降 21%），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在 20% 以上。上周（5 月 15 日 -5 月 21 日），重点城市成交套数环比基本持平，同比增幅略有收窄至 53%。从绝对量上看，上周重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位博体育，市场保持一定活跃度。

　　土拍分化：热点城市土拍高热，流速快的优质地块是企业投资首选，央国企仍是主力；核心一二线摇号背景下，部分三四线优质地块受到关注

　　表：2023 年 22 城住宅用地土拍情况（市本级，宗，万㎡，截至 5 月 23 日）

　　src=22 城土拍整体量缩价涨，热点城市土拍热度明显上升。根据中指数据，截至 5 月 23 日，22 城涉宅用地合计推出 343 宗，规划建面 3065.5 万平方米，同比下降 44.2%；成交 267 宗，规划建面 2380.1 万平方米，同比下降 33.4%；优质地块集中及热点城市占比提升带动楼面价上升，成交楼面均价为 14700 元 /㎡，同比上涨 23.4%，平均溢价率 8.2%，较去年同期提升 3.1 个百分点。

　　各城市中，北京、杭州、上海等城市均有多宗地块达到竞价上限，今年以来地价达上限的比例超 50%，5 月 23 日，杭州第四批次集中供地收官，挂牌的 9 宗宅地，最终 6 宗封顶、2 宗溢价、1 宗底价成交，平均溢价率达 9.43%，企业参拍热度高。而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。

　　在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。随着核心一二线城市优质地块拿地难度不断上升，部分三四线城市土地热度亦有提升，如 5 月 25 日，徐州成功出让 2 宗地块，其中一宗触顶摇号；5 月 5 日，台州一宗地块经 66 轮竞价、溢价 20.4% 成功出让。

　　从拿地企业类型来看，今年以来，央国企仍为拿地主力，22 城中，央国企拿地金额占比超 50%，较 2022 年提升 15 个百分点；民企拿地力度略有改善，拿地金额占比较 2022 年提升 16 个百分点至 32%，5 月 23 日杭州出让的地块均由民企竞得。

　　短期市场预判：市场企稳阻力重重，6 月市场走势是关键，房地产仍需政策呵护

　　热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定支撑，但整体来看，当前全国房地产市场调整压力依然在增加，市场企稳仍受到多个因素的影响和制约：

　　第一，我国宏观经济面临较大压力，居民收入预期并未出现明显好转，是制约购房需求释放的关键因素之一；

　　第二，房价下跌预期仍在。根据中国房地产指数系统百城价格指数，4 月，百城新建住宅价格环比上涨 0.02%，与上月持平，但百城中环比下跌的城市数量增加；百城二手住宅价格环比继续下跌，市场预期仍较弱。近期部分城市房企降价促销的情况增多，也进一步影响着房价整体预期，而房价下跌预期不改博体育，购房者入市情绪也较难明显改观；

　　第三，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。

　　根据中指监测，截至 24 日，5 月各地出台政策的频次仅 29 条，不足 4 月一半，热点城市优化的政策力度亦较小，受此影响，短期市场走势仍存在较大不确定性。在当前市场调整压力加大的背景下，亟需中央监管部门和地方政府给予楼市更大力度的政策支持，稳定购房者置业信心和预期，核心城市政策存在优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6 月作为房企年中冲刺关键节点，如果能够及时出台支持政策，向市场传递信心，那么在房企大力推盘和促销之下，6 月房地产销售有望迎来好转，这对下半年市场信心和预期的重建十分重要。

　　2023 政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●200 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市博体育、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。