博体育房地产行业数据：上周（23/10/14-23/10/20）34 个重点城市新房合计成交340 万平米，环比-1%；其中，一二线%、三四线 月截至上周末累计一手房月成交同比-15%，较9 月+12pct；其中，一二线 个重点城市二手房成交125 万平米，环比-6%；10 月截至上周累计成交同比+13.5%，较9 月+17pct。库存方面，上周15 城推盘120 万平米，对应周成交/推盘比1.03 倍，最近3 个月（23 年7-9 月）分别为1.10 倍、0.92 倍和0.77 倍。截至上周末博体育，15 城可售面积为9,735 万平米，环比持平；3 个月移动平均去化月数为19.5 个月，环比-0.1 个月博体育。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，央行10 月1 年期LPR 报价利率3.45%、5 年LPR 报价利率4.2%、维持不变；经济日报指出城中村改造已全面启动；自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0 限制等。统计局公布9 月房地产销售投资数据，9 月单月销售面积同比-10.1%（计算值-19.8%），销售金额同比-13.6%（计算值-19.2%），投资同比-11.3%（计算值-18.7%）。因城施策方面：杭州优化住房限购政策，将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。商贷首付比例下降：杭州限购区（首/二套首付比25%/35%）、三亚（首/二套首付比25%/35%）。公积金政策方面：温州（首/二套首付比20%/30%）、保定（首/二套首付比20%/30%）、银川（二套首付比20%）下调公积金贷款首付比例，保定（三孩及以上家庭最高130 万元）、银川（二孩/三孩上浮10 万元/20 万元）、四川泸州（二孩博体育、三孩家庭上浮10 万元）等地上调公积金贷款额度。认房不认贷方面：四川泸州、温州和成都正式实施；购房补贴方面：广州、宁波、宿迁、郑州、连云港等地提供补贴。

　　公司动态跟踪：9 月销售额：华侨城A 23 亿元（yoy-64%），世茂股份4 亿（-43%）；中国海外宏洋集团1-9 月累计销售额344 亿（+16.8%）。业绩方面，建发股份预计1-9月归母净利润115-138 亿（+213%~276%），扣非净利润19-25 亿（-4%~-27%）。融资方面，越秀地产签订一份5 亿港元定期贷款融资协议，贷款期12 月；招商蛇口发布中期票据申购，规模为7 亿元。股份回购方面，贝壳-W 回 购240 万股（占总股本0.072%）；ESR 回购405 万股（占总股本0.093%）；绿城服务回购245 万股（占总股本0.076%）；金科服务回购200 万股（占总股本0.31%）。人事方面，金地集团凌克先生因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.22%，沪深300 指数下跌4.17%，相对收益为-0.05%，板块表现弱于大市博体育，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华丽家族顺发恒业、万通发展、中润资源、金科股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为奥园美谷博体育、金地集团、大连友谊、华侨城A、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.89%，沪深300 指数下跌4.17%，相对收益为6.07%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为6.2/5.4 倍；物管23/24PE 均值分别为12/10 倍。

　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。