博体育2023 年 5 月 18 日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产 TOP10 研究组承办的2023 中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会

　　src=2022 年，房地产上市公司收入规模显著下降，流动性有所恶化，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。未来，新房市场规模继续向上突破的动能减弱，企业分化不断加深博体育，房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代，未来拥有良好基本面、核心业态运营优势的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

　　2022 年，房地产上市公司总资产规模出现负增长。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为 1409.3 亿元，较上年下降 5.4%，增速较上年回落 9.6 个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为 2407.6 亿元，较上年下降 5.8%，增速较上年回落 12.6 个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产负增长，行业进入缩表阶段。

　　行业缩表主要源自民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。央企自律性强，财务管理严格，注重发展的长期性、稳健性，2022 年总资产均值达 3766.6 亿元，同比增长 2.8%。伴随着市场下行央企扩表速度放缓。2021 年以来地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现，因此在行业下行阶段开始崭露头角，积极参与地方投资。2022 年，地方国企总资产规模均值为 1002.3 亿元，同比增长 4.5%，高于其他类型上市房企博体育，表现出了较强的逆周期发展能力。同期博体育，民营企业总资产规模均值 1633.2 亿元，同比下降 10.9%。民企在市场下行和融资收紧压力下普遍进入缩表阶段。总体来看，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行，行业发展的新格局正在逐渐形成。

　　2022 年，沪深及大陆在港上市房地产公司营收增速由正转负，净利润大幅下降，部分房企出现亏损。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为 305.2 亿元、464.8 亿元，同比分别下降 8.9%、16.0%，增速较上年下降 18.1、30.4 个百分点，净利润均值分别为 -1.6 亿元、-10.9 亿元，同比分别下降 112.7%、128.7%，降幅较上年扩大 51.4、85.4 个百分点。沪深上市公司中约有 31.5% 出现亏损博体育，大陆在港上市公司中约有 51.7% 出现亏损，其中，14 家上市房企亏损超百亿博体育，21 家上市房企连续两年亏损。

　　2022 年，上市房企净利润率均值、净资产收益率均值为负。近年来受新冠疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响，上市房企净利率持续下降，趋势未有缓解。沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为 -5.6%、-13.4%，较上年下降 11.6 个百分点和 19.9 个百分点；净资产收益率均值分别减少 9.1 和 48.3 个百分点，降至 -20.3% 和 -43.3%。

　　2022 年，沪深上市公司剔除预收账款后的资产负债率略有下降，而大陆在港上市公司则略有上升。2022 年，受市场调整期影响，多数房企财务安全性正经受考验，沪深上市房地产公司净负债率均值为 70.8%，同比上升 2.9 个百分点；大陆在港上市房地产公司净负债率均值分别为 81.0%，同比上升 13.2 个百分点。短期偿债能力持续下降，沪深上市房地产公司的现金短债比均值为 1.39，大陆在港上市房地产公司现金短债比均值为 0.79。

　　2022 年，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落，部分房企逆势增长。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为 -0.22 元，较上年下降 257.1%；大陆在港上市房地产公司均值则为 -0.62 元，同比下降 251.2%。

　　src=2019-2022 年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

　　2022 年，房地产市场仍处于深度调整期，资本市场对房地产行业投资更加审慎，沪深及在港上市房企市值均值均有所下降。沪深上市房地产公司市值均值为 153.7 亿，同比下降 10.4%，大陆在港上市房地产公司市值均值为 132.3 亿，同比下降 18.4%。

　　注 ( 1 ) ：此处为每日累计涨跌幅 = [ （交易日收盘价 - 起始日收盘价）/ 起始日收盘价 ] *100%

　　2022 年，房地产板块持续走低，沪深及大陆在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2022 年 A 股整体在下行中呈现 W 形走势，波动幅度明显加大。2022 年上半年上海等地疫情对实体经济活动造成影响，同时乌克兰危机大幅推高全球通胀，各方利空因素叠加影响使得沪深 300 深度下探；4 月底到 7 月初，伴随一系列稳经济政策出台，国内充裕的流动性环境支撑沪深 300 持续反弹；7 月中旬到 10 月，国内疫情多点散发扰动实体经济活动，叠加美联储连续且激进的加息节奏，沪深 300 再度震荡寻底；11 月以后，疫情防控政策持续优化，房地产行业融资支持政策出台，沪深 300 迎来反弹。房地产板块走势与大盘接近，波动幅度低于大盘。2022 年年末申万地产指数收盘于 2964.54 点，同比下降 10.6%。港股市场在 2022 年的整体走势延续了 2021 年的弱势，恒生指数在震荡中持续走低，港股房地产板块整体随大盘波动，恒生地产指数年末收盘于 26039.97 点，同比下降 12.1%。

　　2020 年以来受新冠疫情、宏观经济调整和外部压力等因素影响，资本市场持续震荡，房地产上市公司估值承压。资本市场对房地产行业投资价值的评估将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。2023 年一季度，伴随着全国新房市场情绪的修复，房企销售业绩有所好转，央国企和优质民企销售表现相对较好，企业融资环境持续改善，但待偿债务余额较高，企业资金压力不减。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，保持稳健经营、展现出拿地与融资能力的企业更易获得投资者的青睐。

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

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